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5 tips para alquilar tu inmueble y sacarle el mayor provecho


Marzo 10 de 2021

A continuación enumeré cinco tips que te pueden ser de utilidad al momento de buscar un inquilino e incluso si ya lo tienes ocupado.

1. Define tu inquilino ideal

No puedes alquilar tu inmueble a todo el mundo. Existen personas mejores calificadas para cada tipo de propiedad. No puedes alquilar un monoambiente a una familia numerosa, o un departamento de tres habitaciones a una persona sola.

Para definir a tu inquilino ideal piensa en la cantidad de personas que pueden vivir en tu inmueble, si es una casa o departamento de tres habitaciones piensa en una pareja con hijos. O si se trata de un departamento monoambiente en un estudiante o trabajador que se pasa la mayor parte del tiempo fuera de casa.

Los intereses de las personas también te ayudarán a segmentar mejor, si tu propiedad tiene un amplio patio entonces puedes alquilar a personas que les gustan las actividades al aire libre, si tiene un escritorio o un espacio de oficina entonces tu inquilino es alguien que puede trabajar desde casa, probablemente sea un trabajador independiente.

Los intereses son muy importantes definirlos no solo para encontrar al inquilino ideal sino para que una vez ingresado se sienta cómodo y desee quedarse el mayor tiempo posible. El hecho de que un buen inquilino se quede muchos años en el inmueble reduce los costos operativos del propietario.

2. Utiliza los servicios de un agente inmobiliario

Puede que sea un poco parcialista que esta recomendación te haga un agente inmobiliario, pero los servicios y las redes de contactos de los agentes inmobiliarios aumentan las posibilidades de alquilar tu inmueble en un menor tiempo. Además la experiencia de los agentes te serán de gran ayuda al momento de las negociaciones para encontrar el trato justo tanto para el inquilino como para el propietario.

En este punto quiero recomendarte que investigues al agente inmobiliario que desees contratar, pues no todos los agentes son idóneos para todas las propiedades, elije uno que tenga propiedades similares a la tuya en su cartera, que conozca la zona y el tipo de inquilino que estés buscando y por sobre todo que se especialice en el tipo de alquiler. Por ejemplo, hay agentes con más experiencias en inmuebles comerciales que en residenciales, otros se especializan en ciertas zonas específicas.

3. Revisa detenidamente el contrato de alquiler.

A las palabras se las lleva el viento así que no dejes nada por sentado o por asegurado que no esté debidamente escrito en el contrato, mientras más detallado sea y más previsiones se dejen por escrito más seguro será para ambas partes. Uno no sabe lo que puede ocurrir el día de mañana, por más que tenga una buena relación con su inquilino.

Incluye anexos en el contrato, como un inventario del inmueble, un registro fotográfico de la vivienda, planos o cualquier documento que pueda ser útil en el futuro.

En el contrato se define cláusulas como el monto del alquiler, las fechas de pago, la duración del contrato, las condiciones de entrega y salida del inmueble, garantías, recisión, gastos de consumo, etc.

4. Realiza un presupuesto financiero para tomar decisiones

Muchas veces los propietarios no saben si es recomendable vender o alquilar una propiedad, la respuesta puede variar dependiendo del objetivo de cada persona. En algunos casos incluso mantener una propiedad en alquiler no sea tan rentable como venderla o darle un mejor uso a la propiedad, esto tiene que ver con la construcción, si la misma no está acorde al mejor uso que se le puede dar al inmueble probablemente haga más sentido poner a la venta la propiedad.

Para saber si conviene vender o alquilar tenemos que conocer nuestros números, por un lado el precio que podríamos obtener hoy mismo por la venta del inmueble y por otro lado el monto que podríamos obtener de forma anual si lo alquilaramos hoy. De estos montos calculamos el rendimiento para comparar con otros tipos de inversiones, por ejemplo un CDA en un banco u otro tipo de inmuebles con mayor rendimiento.

El cálculo es bastante sencillo, dividimos el ingreso anual entre el precio de venta del inmueble y ese resultado lo multiplicamos por cien para obtener un porcentaje. Ese porcentaje debemos comparar con otro tipo de inversiones: Si el banco nos paga un 4% de intereses anuales por depósito y nuestro inmueble nos genera solamente un 3%, entonces conviene vender la propiedad y depositar el dinero en el banco. Pero si nos genera un 6% entonces conviene alquilar la propiedad por un tiempo. Este cálculo podemos hacerlo una vez al año para saber si es o no momento de vender.

Pero saber esto no es suficiente. Lo que importa es cuánto dinero nos queda en el bolsillo al final del día. Por esto es necesario descontar todos los gastos asociados con el inmueble: comisiones, reparaciones y mantenimiento, impuestos, etc. Así obtendremos los números reales y podremos previsionar algunos costos que puedan surgir por el uso normal o desgaste del inmueble, como humedad, cañerías, goteras, etc. Gastos que no son responsabilidad del inquilino.

El periodo de vacancia también debemos incluir dentro de nuestro presupuesto, no podemos esperar tener el inmueble alquilado los 365 días del año. Calcular cuánto nos cuesta dejar de recibir ingresos porque el inmueble no está alquilado nos puede ayudar a negociar los precios. Como dije en el punto número uno, al propietario le es conveniente tener el inmueble alquilado la mayor parte del tiempo. Se presume que una propiedad residencial puede quedar desocupado desde el 10% al 20% del tiempo así que no estaría mal restarle un 20% a los ingresos por vacancia a modo de no encontrarse en aprietos financieros en el futuro.

Realizar un presupuesto financiero te deja un margen de cuál es el valor mínimo que estarías dispuesto a aceptar en caso de no cerrar un trato durante un tiempo.

5. Mantén una buena relación con tus inquilinos.

Una buena relación con la persona a la que estás confiando tu inmueble puede rentabilizar mejor tu inversión, si tu inquilino se siente cómodo y satisfecho contigo querrá quedarse más tiempo y cumplirá con sus obligaciones de pago con gusto, así también tendrá mayor motivación en dejarte el inmueble en buenas condiciones y también recomendarte a otros posibles inquilinos una vez desocupe la vivienda o para otros inmuebles (Si tienes varios).

Una buena relación con un inquilino no es solo ser cordial y amistoso, implica responder a todas sus inquietudes y solucionar sus problemas con rapidez. Tampoco te digo que acudas a todos sus acontecimientos sociales ni mucho menos te entrometas en su vida privada.

Lo que menos quiere un inquilino es tener un acreedor más, sino más bien tener a una persona que resuelva su problema de vivienda.

Gustavo Silva
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