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¿Qué es una tasación inmobiliaria?


Marzo 14 de 2021

Una tasación inmobiliaria es una avaluación económica y comercial de un inmueble. Es el precio de mercado de una propiedad en un determinado momento, o por lo menos eso dice wikipedia. ¿Pero qué es realmente una tasación para nosotros?

Para nuestro mercado inmobiliario una tasación es un informe pericial que indica el valor comercial de un inmueble en un determinado momento. Para definir mejor este concepto desglosemos la frase anterior.

Informe pericial: Porque se trata justamente de un informe realizado por una persona reconocida o confiable que tenga la capacidad o habilidad técnica para juzgar o decidir de forma correcta e imparcial el valor de un inmueble.

Indica: Porque la tasación no fija ni establece precio alguno, sino que a través de métodos de evaluación (Que lo vamos a ver más adelante) se puede obtener un precio acorde al mercado. En este sentido no está demás decir que el mercado es el que fija el precio y no el tasador. Para ser aún más claro, el tasador solo descubre el precio que ya está fijado por el mercado.

Valor comercial: Es el monto más probable con la cual dos personas en condiciones regulares del mercado estarían dispuestas a intercambiar el bien. Esto excluye factores coyunturales o esporádicos que no tienen incidencia en el mercado. Como lo podría ser el apuro del dueño por vender, etc.

Aunque en el caso que todos los dueños de un determinado mercado están apurados por vender, la situación coyuntural sería una nueva normalidad. Esto se conoce como sobreoferta o sobre inventario. Es un mercado en donde hay más inmuebles para la venta que compradores dispuestos a comprar. Este fenómeno hace que los precios comiencen a bajar. En el caso contrario se podría hablar de la falta de inventario, en cuyo caso los precios subirían por la escasez.

El valor comercial puede ser diferente a otros tipos de valoraciones: comercial, judicial, fiscal, de reposición, de costo, etc. Hablaré con detalles sobre los tipos de valoraciones más adelante. El valor comercial tiene que ver con el valor de intercambio y no con el valor intangible que un propietario pueda tener sobre su propiedad. Ese valor intangible carece de valor económico, no se puede medir. Así como tampoco se puede comercializar. El cariño o el apego de un propietario hacia su inmueble no se puede incluir dentro de un informe de tasación.

Momento determinado: El momento dentro de un ciclo económico tiene una influencia decisiva en la evaluación de un inmueble. Los bienes raíces responden a los ciclos económicos y en algunos mercados los bienes raíces no responden de la misma manera los ciclos propios del mercado ya que los inmuebles se utilizan también como patrimonio para salva guardar el capital en tiempos de crisis. Desarrollemos mejor la idea: Imagina en un gráfico matemático de puntos cartesianos en donde la “X” representa el tiempo y la “Y” la actividad económica. El gráfico del ciclo económico sería una especie de onda que sube y baja. A los puntos más altos de la onda denominamos “cima” o “auge” y a los puntos más bajos lo llamamos “depresión”.

En la etapa del auge es cuando los precios llegan al precio máximo y sucede lo opuesto en la etapa de la depresión. Pero en la mayor parte del tiempo los valores se encuentran en los puntos intermedios, por eso es necesario otros “tiempos” o “momentos” dentro del ciclo económico: “La recesión” es cuando cambia la tendencia de auge hacia depresión, es el momento en donde los precios comienzan a bajar; y “La recuperación o Expansión” es lo opuesto a “recesión” cuando los precios comienzan a subir. Algunos incluso subdividen de vuelta estos momentos, pero no es necesario que nos adentremos en jergas económicas.

Esta es la mejor forma de representar un ciclo económico. No te preocupes si no pudiste hacerte la imagen mental de lo que describí anteriormente. Para eso te dejo la siguiente gráfica:

 

Ya te estás haciendo una idea de la influencia del momento económico en el precio de un inmueble. Pero quizás no lo comprendas aún del todo, porque el tiempo que trascurre desde una depresión hasta el auge podría tomar muchos años. Seguramente te imaginaste un gráfico de precios en una curva creciente, siempre subiendo. Eso es porque te vendieron la idea que los inmuebles siempre suben de precio, y en realidad así lo es gracias a la inflación. La inflación hace que las cifras siempre se mantengan para arriba, sin embargo el esfuerzo que tiene que realizar una persona es diferente en cada etapa del ciclo económico. Una forma de medir es con el sueldo mínimo. Si nos ponemos a calcular cuánto representa un pedazo de tierra en función al sueldo mínimo en determinados momentos, vamos a encontrar un gráfico más similar a este último.

Ahora que ya tienes una mejor idea de cómo afecta el momento económico en el precio de un inmueble puedes concluir que hacer una tasación en momentos diferentes pueden arrojar resultados diferentes. Se dice por ahí que una tasación tiene validez de hasta seis meses. Algunos incluso creen que la diferencia de precios recién se hace visible cada dos años. No tengo una postura con relación a eso porque supongo que depende de cada mercado.

Tipos de Valoraciones

Pueden existir diferentes valores, como mencioné anteriormente cuando hablé del valor comercial. Los valores dependen de la finalidad de la avaluación. Entre ellas cito los siguientes valores:

Comercial: Determina el precio de venta de una posible transacción. Asesora a un vendedor a fijar el precio de una oferta; asesora al comprador en relación a los precios de venta aceptables, etc.

Financiación y crédito: estima el valor de seguridad de un inmueble a efectos hipotecarios, sugiere a un inversionista a decidir la adquisición de derechos de créditos hipotecarios, bonos del estados u otro tipo de inversión.

Seguro: estiba el valor de las porciones siniestrables de un inmueble con el fin de determinar un seguro.

Planeamiento urbanístico: evaluación de los efectos que una determinada política de ordenación de suelo puede tener en un mercado inmobiliario, puede ayudar a contribuir a la toma de decisiones en materia de ordenación y planeamiento.

Gestión urbanística: determina el valor de un inmueble a efectos de expropiarlo. Este tipo de valoración puede determinar los criterios objetivos para realizar reparcelaciones, reubicaciones, etc.

Fiscalidad: Determina el valor del inmueble a efectos de estimar el valor de los impuestos asociados al mismo.

Existen además otro tipo de valoraciones y vuelvo a resaltar que el valor intangible no se incluye y no puede ser valorado dentro de una tasación.

Métodos de valoración

Existen varios métodos de valoración de inmuebles en todo el mundo, y cada mercado establece su criterios de evaluación. Existe en nuestro mercado ciertas normas o mejor dicho ciertos parámetros a tener en cuenta para valuar un bien.

Método Comparativo

Este método es el más utilizado y no por eso sea precisamente el mejor. Consiste en comparar los precios de inmuebles que reúnan o compartan características similares dentro de una zona y momento determinado a fin de establecer precios promedios de mercado. El resultado promedio que obtengamos del análisis comparativo nos servirá para medir nuestro inmueble y obtener así el valor que buscamos.

Para obtener un precio más acertado es necesario aplicar ciertos ajustes para homogeneizar los precios de referencia. Es decir, para comparar manzanas con manzanas. Al momento de comparar los inmuebles es recomendable elegir una cantidad mínima de cinco inmuebles parecidos.

Este método funciona cuando se eligen bien los inmuebles de referencia, utilizar malas referencias pueden arrojar malos resultados. Algunas características para comparar son las siguientes:

Zonificación: Los inmuebles de referencia tienen que estar ubicados en la misma zona, de acuerdo a las regulaciones municipales. No es lo mismo comparar un terreno de uso industrial con otro de uso residencial. Por las limitaciones reglamentarias del uso de cada zona.
Tamaño del terreno: No es lo mismo comparar un inmueble regular de 12x30 con un inmueble de 3 has. Las dimensiones deben ser similares
Coeficiente de edificabilidad: Se debe darle el valor a la tierra de acuerdo al mejor uso que se puede hacer de ella. Por esto no se puede comparar un inmueble que permite edificar hasta 30 pisos de altura con otro que permita solamente 3 pisos.
Relación frente/fondo: Es sabido que los terrenos que tienen mayor dimensión de frente se valúa mejor. Por esto existe una fórmula en donde se obtiene un coeficiente que homogenizan los precios para realizar una comparación mejor.
Servicios: Los servicios con los que cuenta el lote también se tiene en consideración, por ejemplo alcantarillado, conexión eléctrica, agua potable, cable, internet, etc.
Ubicación: La distancia a las rutas principales, escuelas, centros comerciales, hospitales, estaciones de bomberos y policías también influyen en las comparaciones. Se valoriza mejor aquella que se encuentre más cerca a estas instituciones.

Método analítico

Establece una relación entre los ingresos futuros esperados y el valor del inmueble. Es decir que si se conoce el rendimiento neto de un inmueble se puede calcular su valor. Este es el método de valoración más antiguo de todos y aún a la fecha puede ser muy útil para tomar decisiones económicas, sobre todo a inversionistas.

Supongamos que el propietario de un inmueble obtiene cierta ganancia por alquiler durante un año. Si el propietario desea intercambiar ese inmueble por otro querrá obtener la misma ganancia anual. O en el caso que deseara vender querrá obtener cierta cantidad de dinero que le pueda generar las mismas ganancias anuales. Entonces se utilizará una tasa referencial para saber cuál es la cantidad de dinero que debe conseguir para obtener el mismo rendimiento que su inmueble. Esa tasa referencial estará dada por otros instrumentos de inversión que deben ser seguros y de bajo riesgo como poseer un inmueble.

A través de la regla de tres simple se puede obtener la siguiente relación Valor Inmueble = (Ganancia anual / % rendimiento esperado). Continuando con el ejemplo, si el propietario posee ingresos por alquiler durante un año de 1.000 unidades de valor; y la tasa de rendimiento que ofrecen otros instrumentos de inversión en el mercado es del 7%. Entonces el valor del inmueble es igual a 1.000 unidades dividido 7% que da un monto aproximado de 14.286 unidades de valor.

Por tanto si el propietario decide vender a un precio menor a 14.286 unidades de valor, estará obteniendo ingresos por debajo del valor de mercado, y si logra vender a un precio mayor, obtendrá ingresos superiores.

Este método de valoración se utiliza muy frecuentemente con las inversiones en departamentos, en un mercado de inversionistas, como el nuestro.

Método de costo de reposición

Este método se utiliza para darle valor a la construcción de un inmueble. Con este método se evalúa cuánto costaría reponer o reemplazar la edificación de un inmueble por otro nuevo, teniendo en cuenta la depreciación y el estado de conservación, funcionalidad, etc.

El valor final del inmueble será la suma entre el valor de la superficie de suelo (Que se determinará probablemente con el método comparativo) y el valor de reposición.

Una de las formas más comunes de conocer la depreciación de un inmueble es con la tabla de Ross Heidecke, que ampliaré con más detalles en otro momento.

En pocas palabras, este método consiste en conocer cuánto costaría una construcción similar en el momento de la tasación y descontarle un % de depreciación de acuerdo a su edad y su estado de conservación.

Otros métodos

Existen otras formas de evaluación como el método del valor residual, el método estadístico, geo estadístico, entre otras que no son muy utilizadas en nuestro país salvo casos excepcionales.

Gustavo Silva
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